Vendiste tu casa el año pasado

Como cada año, abril es el mes en el que las personas físicas deben presentar su declaración anual del Impuesto Sobre la Renta (ISR).

Hay varios supuestos en los que una persona física está obligada a presentar declaración anual.  Si vendiste tu casa, seguro estás en el supuesto de presentar declaración anual y debes leer esta nota.

ERROR GRAVÍSIMO!!!

Muchos vendedores creen que, al haber intervenido el notario en el cálculo y pago del impuesto, ellos ya no deben hacer nada.

Lo primero que deberías hacer después de vender tu casa, es asegurarte de que el notario le entregó el dinero al fisco y que presentó correctamente las declaraciones.  Por extraño que parezca, todavía hay notarios que omiten el pago del impuesto o que lo hacen indebidamente, todo en tu perjuicio, porque no debemos olvidar que tú eres el principal responsable ante el fisco!

Bien, para ser más claros, debemos entender qué es el ISR y cómo es la relación de las personas físicas -como tú- y el fisco.

Como premisa, debemos saber que el ISR es un impuesto que se calcula con base en utilidades obtenidas, así que lo primero que se debe determinar es si tuviste utilidades.

De acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), las personas físicas pueden tener ingresos por nueve conceptos distintos, por lo que al momento de obtener un ingreso, figurativamente debes meterlo a una de las nueve distintas canastas dependiendo del origen de tu dinero, ya que cada canasta tiene reglas distintas para el cálculo de ISR.

¿Cuáles son estas canastas?

1.- Salarios
2.- Actividades empresariales
3.- Actividades profesionales
4.- Arrendamiento
5.- Enajenación de bienes
6.- Adquisición de bienes
7.- Intereses
8.- Premios
9.- Dividendos

Por ejemplo, si eres empleado, en cada quincena el patrón descontará lo que debes pagar de ISR y se lo entregará al fisco.  Es decir, los patrones tienen la obligación de calcular tu ISR, retenértelo y pagárselo al fisco.  En este caso, el dinero que recibes entra a la canasta «Sueldos» sin revolverlo con ingresos de otras canastas, y el ISR se calcula con las reglas exclusivas de esta canasta.

Si además de recibir un sueldo recibes dinero por la renta de un inmueble, cada vez que recibas el pago de una renta deberás meter el dinero a la canasta de «Arrendamiento», calcular el monto de ISR conforme a las reglas de esta canasta (que son reglas distintas a las reglas para los sueldos), y tú mismo deberás pagar al fisco el impuesto.

Si tu arrendatario es persona moral, él te retendrá una parte de la renta a cuenta del ISR y se lo entregará al fisco.

Ahora bien, si vendes un inmueble, tienes dos canastas disponibles para meter los ingresos:

Puedes usar la canasta «Actividades empresariales», en este caso el notario no calculará ni retendrá ISR al momento de firmar la escritura, de tal manera que tú te harás cargo de calcular la utilidad que tuviste en esta canasta, para después avisarle y pagarle al fisco.  En este supuesto no puedes hacer valer el derecho que tienes para exentar una parte del ingreso por vender tu casa habitación.

Puedes usar también la canasta «Enajenación de bienes», en este caso el notario SÍ hace el cálculo y hace una retención PROVISIONAL de ISR al momento de firmar la escritura.  En esta canasta sí puedes solicitar la exención por vender casa habitación, en caso aplicable.

¿Por qué debo presentar declaración anual si el notario ya intervino en la operación?

Así las cosas, si vendiste tu casa, lo más seguro es que hayas usado la canasta «Enajenación de bienes», por lo que el notario hizo un cálculo PROVISIONAL POR ESTA OPERACIÓN EN LO INDIVIDUAL, y en caso de haber calculado una utilidad, te hizo una retención de impuesto y se lo entregó al fisco.

Es importante puntualizar que cuando el notario calcula ISR, sólo va a considerar ingresos, deducciones y posibles utilidades respecto de la transacción inmobiliaria en concreto, sin considerar ingresos o deducciones que pudieras tener en otras «canastas» o en otras transacciones inmobiliarias.

¿Por qué el énfasis en la palabra PROVISIONAL?

Porque los pagos de ISR que se hacen dentro de cada una de las canastas se consideran así, provisionales, ya que al final del año tienes la obligación de juntar los ingresos y deducciones de todas las canastas, obtener tu utilidad acumulada y entonces determinar el monto definitivo de ISR.

Si los pagos provisionales fueron mayores al impuesto definitivo, tendrás saldo a favor y el fisco debe devolverte la diferencia… pero si los pagos provisionales son menores al impuesto definitivo, entonces tú tendrás que pagar al fisco la diferencia.

Recuerda, si usaste la canasta «Actividades empresariales», el notario no interviene en el cálculo y retención del impuesto, tú te haces cargo de todo.

Entonces, ¿qué pasa si usé la canasta «Enajenación de bienes»?

Exentaste el impuesto.

El precio que recibiste está dentro del monto de los 700 mil UDIS y ese dinero te llega libre de impuestos.

Si exentaste el ISR entonces no tendrás mayor problema, simplemente debes mencionar en tu declaración anual que este ingreso estuvo exento.  Pero si no lo incluyes así en tu declaración anual, el fisco podrá presumir que debiste pagar impuesto, y al no haberlo hecho te requerirá por el pago (con el riesgo de multas y actualizaciones).

17 preguntas frecuentes sobre

el  ISR al vender una casa.

No tuviste utilidad.

No exentaste, pero al hacer el cálculo el notario, determinó que no tuviste utilidades en esta transacción y como consecuencia, tu ISR a pagar fue por $0.00.

 

Si no tuviste utilidad, el notario no te retuvo ISR.  Peeeeero recuerda que se trata de un cálculo provisional que se ha hecho dentro de la canasta «Enajenación de bienes» y solamente se consideraron Ingresos y deducciones por la venta de este inmueble.

Exentaste una parte y por el excedente no tuviste utilidad. 

El dinero que recibiste supera los 700 mil UDIS, así que una parte del ingreso quedó exento y por el excedente no te retuvo ISR porque no tuviste utilidad.

La explicación está en los párrafos anteriores…

El notario te retuvo ISR. 

Significa que en esa transacción inmobiliaria tuviste una utilidad de acuerdo a las reglas de la canasta «Enajenación de bienes», así que el notario te hizo una retención PROVISIONAL de ISR, a reserva de que al final del ejercicio fiscal, acumules los ingresos de todas tus canastas y hagas un cálculo de las utilidades que tuviste al acumular tus ingresos.

Si en el año sólo tuviste ingresos por la venta de la casa, lo más seguro es que el impuesto provisional se convierta en impuesto definitivo, pero si además de la venta de la casa tuviste ingresos en otras canastas, debes hacer el cálculo acumulado para saber si tienes saldo a favor, si tienes saldo en contra, o si saliste tablas…

 

Lo mejor es que acudas con tu contador de confianza para que te ayude a aplicar correctamente las deducciones y hacer el cálculo de tu utilidad y de tu impuesto definitivo.

En resumidas cuentas, si vendiste tu casa, debes presentar declaración anual sí o sí!!

No hay mayor tranquilidad que estar en paz con el fisco…

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