Si bien es cierto que el acto gravado por el ISR es el ingreso (precio pagado al vendedor), el cálculo no se hace con base al ingreso, el cálculo se hace con base en la utilidad obtenida.

Así las cosas, salvo en contadas excepciones, el ISR no se calcula aplicando un porcentaje al precio recibido, sino que primero se debe conocer la utilidad obtenida y luego aplicar una tabla progresiva para conocer el impuesto a pagar.

Hay muchas reglas generales y muchas reglas de excepción que deben aplicarse antes de hacer el cálculo, es importante que una persona experimentada haga el análisis y cálculo correspondiente.

Art. 121 LISR:

Costo comprobado de adquisición.
El precio que pagaste por el terreno y por las construcciones.

Inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.
Aquellos gastos que signifiquen un aumento de valor del inmueble (no aplica a gastos de mantenimiento).

Gastos notariales, impuestos y derechos.
Lo que pagaste al notario por concepto de honorarios, impuesto de transmisión patrimonial y derechos de registro.

Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.
Lo que pagaste a la inmobiliaria al comprar o al vender el inmueble.

Las facturas que reúnan los requisitos fiscales vigentes en la fecha de su expedición, en cuyo caso se podrá deducir el 100% del monto.

De no tener los comprobantes fiscales, se puede acreditar con un avalúo de las construcciones, mejoras o ampliaciones referido a la fecha en que se hicieron las inversiones (avalúo de mejoras), en cuyo caso sólo se podrá deducir el 80% del monto de las inversiones (el monto referido a la fecha en que se hizo la mejora).

Opcionalmente y según convenga al vendedor, se puede deducir sin comprobantes el 10% del precio total en el que se vende el inmueble.

Si compraste el inmueble antes de enero de 2014, tu escritura es suficiente, ahí está consignado el precio que pagaste y es el que usará el notario para acreditarte la deducción.

Si compraste a partir de enero de 2014, debes presentar la factura digital que te expidió el vendedor cuando compraste el inmueble. Si tu vendedor era una persona física, es altamente probable que el notario haya expedido la factura por cuenta del vendedor.

Si no tienes el CFDI habrá que consultar tu contabilidad electrónica, ya que si el notario hizo la factura, debió quedar guardada en tu contabilidad sin que tú te dieras cuenta.

Si no está en tu contabilidad electrónica, debes acudir al notario que hizo tu escritura para que expida el documento.

Hay algo importante que debes saber, si compraste a partir de enero de 2014 y no tienes el CFDI de tu inmueble, no podrás deducir el precio que tú pagaste, por lo que tu ISR será mucho más alto de lo normal.

Sí.

Para deducir los honorarios del notario, se debe exhibir la factura original. Para deducir los impuestos y derechos, se deben presentar los recibos oficiales expedidos por las autoridades correspondientes (o en su defecto copias certificadas).

Art. 93 Ley del ISR:

Cuando el inmueble vendido sea la casa habitación del contribuyente.
Cuando el vendedor no haya solicitado exención en los tres años anteriores.

Art. 155 Reglamento de la Ley del ISR:

Cuando la superficie construida no excede más de tres veces la superficie del terreno (en caso de exceder, se calcula ISR por el excedente).

Cuando el ingreso recibido por cada uno de los vendedores no excede las 700 mil unidades de inversión (en caso de exceder, se calcula ISR por el excedente).

No.

El Art. 93 de la LISR categóricamente dice que se exentará el impuesto cuando el inmueble vendido sea la casa habitación del contribuyente. Las empresas no tienen casa habitación.

Art. 155 del reglamento de la LISR

Credencial para votar (INE vigente),o
Comprobantes fiscales de servicios de energía eléctrica (CFE) o de telefonía fija (Telmex, Axtel, etc.), o
Estados de cuenta de entidades del sistema financiero (bancos), o de casas comerciales (Liverpool, Suburbia, Coppel, etc.), o de tarjetas de crédito no bancarias (American Express, etc.)

No.

Es necesario solicitar a la compañía telefónica o compañía de luz la factura digital (CFDI) y cerciorarse que los datos que aparecen en el recibo impreso sean correctos (domicilio y nombre), además es importante que en el recibo aparezca el RFC del contribuyente.

Si el recibo no tiene los datos correctos y completos, debe solicitarse la corrección a la compañía de luz con anticipación, porque en ocasiones puede tardar varias semanas en expedirse el CFDI con los datos corregidos.

No necesariamente.

Art. 155 del reglamento de la LISR:

Los comprobantes pueden estar a nombre…

del contribuyente, o
de su cónyuge, o
de sus padres o hijos (no hermanos).

En principio no.

El Art. 155 del reglamento de la LISR dice textualmente: “siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio”.

Pudiera ser el caso que haya pequeñas diferencias entre el domicilio que aparece en el comprobante y el domicilio descrito en la escritura, en cuyo caso el notario deberá aceptar el comprobante, siempre y cuando los elementos fundamentales hagan ver que se trata del mismo inmueble.

No obstante, es común que el notario aplique su criterio para definir si ese “error” cabe dentro de este supuesto.

No.

El Art. 155 del reglamento de la LISR dice literalmente: “con cualquiera de los documentos comprobatorios”, por lo que no es necesario reunir varios de ellos.

Si el comprobante exhibido cumple todos los requisitos y es de procedencia fehaciente, el notario no tiene motivo para exigir más de un comprobante, si el notario lo hiciera “aplicando su criterio”, es importante hacer valer esta disposición legal o cambiar de notario.

No.

Anteriormente había que entregar al notario comprobantes por dos y en ocasiones por cinco años, así lo disponía la propia ley del ISR. Actualmente no existe una disposición legal que obligue a tal cosa, por lo tanto es suficiente con un comprobante por cada vendedor.

Depende del precio que se reciba por la venta.

Cada uno de los vendedores tiene derecho a recibir libre de ISR un monto equivalente a 700,000 Unidades de Inversión (UDIS).

Si el precio que recibe cada uno de los vendedores excede de este monto, deberá pagar impuesto por la diferencia.

Consulta el valor actual de los UDIS

No.

Al firmarse la escritura, el notario retiene varios impuestos que deben ser entregados a las autoridades correspondientes.

En el caso del ISR, tiene 15 días hábiles para hacer el pago al Gobierno Federal y al Gobierno Estatal en la proporción que les corresponde, si no lo hace dentro de ese plazo, el impuesto empezará a generar, recargos, multas y actualizaciones.

Ante el Estado, el obligado a pagar el impuesto es el vendedor, no el notario. Si por cualquier razón el notario no entera el impuesto (enterar es el acto de entregar el dinero al gobierno), el vendedor seguirá en deuda con el Estado y pudiera ser obligado a pagar de nueva cuenta el impuesto, quedándose solamente con la posibilidad de reclamar al notario la devolución del dinero retenido.

Haberle entregado el dinero al notario no significa haberle pagado al estado el impuesto, por lo que el vendedor debe solicitar al notario los dos comprobantes oficiales de pago del impuesto, uno a la federación y otro al estado.

La retención de ISR que hace el notario es de carácter provisional y el vendedor tiene obligación de acumular todos los ingresos que haya tenido en el año, incluyendo la venta del inmueble, y al finalizar el año debe presentar una declaración anual incluyendo el total de los ingresos.

Si la venta del inmueble fue su único ingreso, lo más probable es que la retención provisional que hizo el notario se convertirá en definitiva, pero si el vendedor tuvo ingresos por otros conceptos como pudieran ser salarios, rentas, honorarios u otros, lo más seguro es que la retención provisional no sea suficiente para cubrir el impuesto definitivo, y existe la posibilidad que al presentar la declaración anual deba pagar un excedente de ISR.

Es vital que antes de vender, el vendedor haga un análisis de todos los ingresos posibles que tendrá durante el año, y en función de ello haga sus cálculos de ISR. Si el vendedor tiene ingresos adicionales y se limita a considerar la retención provisional que le hace el notario, garantizamos una sorpresa desagradable al presentar su declaración anual.

No.

Es importante que el vendedor presente su declaración anual de impuestos en la que se incluya el ingreso exento que tuvo por la venta del inmueble.  De no hacerlo, el fisco presumirá que se trata de un ingreso que debe pagar impuesto.